Campingplatz kaufen oder übernehmen: Was ihr vor dem Kauf wissen müsst

Bestehenden Campingplatz kaufen – oft der klügere Weg

Wer einen Campingplatz betreiben möchte, steht vor der grundlegenden Entscheidung: Neugründung oder Übernahme? Für viele ist die Übernahme eines bestehenden Platzes der bessere Einstieg – weniger Planungsaufwand, vorhandene Infrastruktur, bestehende Stammgäste.

Aber ein Campingplatz-Kauf birgt erhebliche Risiken, wenn man nicht weiß, worauf man achten muss. Dieser Leitfaden hilft euch, die richtigen Fragen zu stellen und teure Fehler zu vermeiden.

Warum werden Campingplätze verkauft?

Das ist die erste Frage, die ihr klären müsst. Die häufigsten Gründe:

• Nachfolgemangel: Der Betreiber möchte in Rente, hat keine Nachkommen oder Nachkommen haben kein Interesse
• Gesundheitliche Gründe: Der physische Aufwand eines Campingplatzes ist erheblich
• Wirtschaftliche Schwierigkeiten: Der Platz ist nicht profitabel – Vorsicht!
• Scheidung / Erbschaftsstreitigkeiten: Verkauf aus familiären Gründen
• Strategischer Rückzug: Investor oder Kette verkauft einen einzelnen Platz

Der Verkaufsgrund beeinflusst direkt den Handlungsspielraum beim Preis und den Kaufrisiken.

Phase 1: Erstbewertung – passt der Platz zu euch?

Bevor ihr zu viel Zeit investiert, prüft zunächst:

Lage und Potenzial

• Wie ist die touristische Nachfrage in der Region? Wachsend oder rückläufig?
• Gibt es starke Konkurrenz in unmittelbarer Nähe?
• Wie ist der Platz erreichbar? Breite Zufahrtsstraßen für Wohnmobile?
• Welche Freizeitangebote gibt es in der Region? (Seen, Berge, Kulturattraktionen)

Erste Kennzahlen

Fordert vom Verkäufer als erstes:

• Stellplatzzahl und -kategorien
• Durchschnittliche Auslastung der letzten 3 Jahre (nach Monaten)
• Umsatzzahlen der letzten 3 Jahre (inkl. Nebeneinnahmen)
• Mitarbeiterzahl und Lohnkosten
• Laufende Verträge (Pacht, Lieferanten, Software)

Red Flag: Verkäufer, die keine oder nur geschönte Zahlen herausgeben, bevor ein NDA (Verschwiegenheitserklärung) unterzeichnet ist – das ist normal. Aber nach NDA sollte volle Transparenz herrschen.

Phase 2: Due Diligence – die gründliche Prüfung

Die Due Diligence ist das Herzstück jedes Unternehmenskaufs. Holt euch professionelle Hilfe: einen Steuerberater für die Finanzen, einen Rechtsanwalt für Verträge und Genehmigungen.

Finanzielle Due Diligence

Was ihr prüfen müsst:

• Jahresabschlüsse der letzten 3–5 Jahre (Bilanz + GuV)
• Entwicklung von Umsatz, Kosten und Gewinn
• Verbindlichkeiten: Kredite, ausstehende Rechnungen, Steuerschulden
• Rücklagen für Investitionen (wurden Instandhaltungen aufgeschoben?)
• Saisonalität: Wie verteilt sich der Umsatz über das Jahr?

Bereinigte Erträge (EBITDA) verstehen:

Oft werden kleine Betriebe als "Familienbetrieb" geführt, bei dem Inhabergehälter, Privatnutzung und außerordentliche Einnahmen die echten Zahlen verschleiern. Lasst einen Steuerberater die Zahlen "bereinigen" – das ist die Basis für die Bewertung.

Rechtliche Due Diligence

• Bestehen alle notwendigen Genehmigungen? Sind sie übertragbar?
• Handelt es sich um Kauf des Grundstücks oder nur des Betriebs (auf Pacht)?
• Bei Pacht: Wie lange läuft der Pachtvertrag noch? Gibt es Verlängerungsoptionen?
• Gibt es Altlasten im Boden (ehemalige Tankstellen, Industrienutzung)?
• Baulasten, Grunddienstbarkeiten, Wegerechte?
• Bestehende Klageverfahren oder Rechtsstreitigkeiten?

Technische Due Diligence

• Zustand der Sanitäranlage: Wie alt? Wann wurde zuletzt saniert?
• Zustand der Strom- und Wasserinfrastruktur
• Zustand von Gebäuden (Empfang, Lagergebäude, Gastronomie)
• Zustand der Wege und Stellplatzbefestigung
• Zustand der Spielgeräte (TÜV-Abnahme aktuell?)

Engagiert einen Bausachverständigen für eine unabhängige Bewertung. Kosten: 1.500–4.000 €. Das kann euch vor einem Millionen-Fehler bewahren.

Operative Due Diligence

• Welche Software wird genutzt? (Buchungssystem, Kassensystem)
• Wie wird Marketing betrieben? (Website, Social Media, Verzeichnisse)
• Welche Mitarbeiter bleiben? Welche Schlüsselpersonen könnten abwandern?
• Wie loyal sind die Stammgäste? Hängen sie am Betreiber oder am Platz?
• Gibt es saisonale Verträge mit Dauercampern?

Campingplatz bewerten: Was ist er wert?

Die Bewertung eines Campingplatzes ist komplex. Es gibt verschiedene Ansätze:

Ertragswertverfahren (für Unternehmen)

Der Ertragswert basiert auf den nachhaltigen zukünftigen Gewinnen:

Formel: Bereinigter Jahresgewinn × Multiplikator

Typische Multiplikatoren für Campingplätze: 3–7×, je nach:
- Wachstumspotenzial der Region
- Qualität der Infrastruktur
- Stärke der Marke und Stammgäste
- Pachtdauer vs. Eigentum

Beispiel: Bereinigter Jahresgewinn 80.000 € × Faktor 5 = Unternehmenswert 400.000 €

Substanzwertverfahren (für Sachwerte)

Bewertet den materiellen Wert aller Vermögensgegenstände:
- Grundstück (bei Eigentum): Bodenwert nach Bodenrichtwert
- Gebäude: Zeitwert nach Baujahr und Zustand
- Infrastruktur: Zeitwert der Erschließungsanlagen
- Inventar: Zeitwert der Ausstattung

Der Substanzwert ist oft die Untergrenze des Kaufpreises.

Vergleichsverfahren

Vergleich mit ähnlichen Campingplätzen, die kürzlich verkauft wurden. In Deutschland ist der Markt wenig transparent – Makler, die auf Campingplätze spezialisiert sind, haben Vergleichsdaten.

Typische Fallstricke beim Campingplatz-Kauf

Aufgeschobene Investitionen

Viele Verkäufer haben in den letzten Jahren vor dem Verkauf wenig investiert – weil sie es nicht mehr wollten. Was ihr dann kauft: einen Platz mit einer Sanitäranlage, die in 2 Jahren komplett saniert werden muss (Kosten: 100.000–300.000 €). Das muss im Kaufpreis berücksichtigt werden.

Stammgäste und Langzeitcamper

Manche Campingplätze haben hohe Auslastungszahlen durch Langzeitkamper oder Dauercamper. Diese buchen oft zu Vorzugspreisen. Wenn ihr die Preise anheben möchtet, riskiert ihr, sie zu verlieren – und damit einen großen Teil des Umsatzes.

Genehmigungen nicht übertragbar

In einigen Fällen sind Genehmigungen personengebunden oder an bestimmte Auflagen geknüpft, die neu verhandelt werden müssen. Prüft das unbedingt mit einem Anwalt.

Verborgene Schulden

Lieferantenverbindlichkeiten, nicht gemeldete Steuerrückstände, unbekannte Pfändungen – all das kann beim Asset Deal (Kauf der Wirtschaftsgüter) vermieden werden. Beim Share Deal (Kauf des Unternehmens als Ganzes) übernehmt ihr alles, auch die Schulden.

Kauf- oder Pachtübernahme?

Neben dem Kauf gibt es noch die Option der Übernahme einer bestehenden Pacht:

• Ihr tretet in den bestehenden Pachtvertrag ein
• Deutlich geringerer Kapitalbedarf (kein Grundstückskauf)
• Risiko: Pachtvertrag kann enden oder sich verschlechtern
• Häufig die bessere Lösung für Einsteiger

Verhandlung und Kaufabschluss

Verhandlungsstrategie

• Seid vorbereitet mit euren Erkenntnissen aus der Due Diligence
• Identifizierte Mängel konkret benennen und im Preis berücksichtigen
• Kaufpreisanpassung für aufgeschobene Investitionen fordern
• Earn-Out-Klauseln: Teil des Kaufpreises abhängig vom Erreichen bestimmter Umsatzziele in den ersten Jahren
• Einarbeitung durch den Verkäufer vereinbaren (1–2 Saisons)

Was in den Kaufvertrag gehört

• Übergabedatum (idealerweise in der Nebensaison)
• Inventarliste mit Zustand
• Übergabe aller Genehmigungen, Verträge, Software-Zugänge
• Wettbewerbsverbot für den Verkäufer (mind. 3–5 Jahre, 50 km Umkreis)
• Gewährleistungsklauseln für bekannte und unbekannte Mängel

Checkliste: Campingplatz-Kauf auf einen Blick

• Erstbewertung: Lage, Kennzahlen, Verkaufsgrund
• NDA unterzeichnen, vollständige Unterlagen anfordern
• Finanzielle Due Diligence mit Steuerberater
• Rechtliche Due Diligence mit Anwalt (Genehmigungen, Verträge)
• Technische Due Diligence mit Bausachverständigem
• Unternehmensbewertung durchführen
• Finanzierung sichern (Bank, Förderung)
• Kaufvertrag verhandeln und beurkunden
• Übergangsphase mit Einarbeitung planen

Fazit: Gründlich prüfen, dann mutig kaufen

Ein gut geführter Campingplatz in attraktiver Lage ist eine wertbeständige Investition mit soliden Ertragsaussichten. Der Schlüssel liegt in der gründlichen Prüfung vor dem Kauf – wer hier spart, zahlt hinterher drauf. Holt euch professionelle Unterstützung, verhandelt hartaber fair, und plant ausreichend Zeit und Puffer für die Übergangsphase.